« Nous venons d’acheter la maison et il y a de l’eau dans le sous-sol. Est-ce qu’on appelle un entrepreneur tout de suite? »
C’est souvent le premier réflexe et il est compréhensible. Personne ne veut voir son sous-sol se remplir d’eau ou sa toiture se dégrader pendant qu’on s’interroge sur ses droits. Pourtant, les gestes posés dans les jours qui suivent la découverte d’un problème peuvent déterminer si vous pourrez ensuite obtenir une compensation du vendeur.
Un acheteur qui fait réparer le problème avant d’avoir avisé le vendeur, qui jette les matériaux endommagés ou qui attend plusieurs mois avant d’écrire peut affaiblir sérieusement son recours, même si le vice est bien réel.
Ce que la loi garantit à l’acheteur
Au Québec, le vendeur est tenu de garantir la qualité du bien vendu. Cette garantie existe de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de l’inscrire dans le contrat de vente (art. 1716 du Code civil du Québec).
Selon l’article 1726, le vendeur garantit que le bien est, lors de la vente, exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Tous les problèmes ne sont pas des vices cachés
Les tribunaux examinent généralement quatre critères. La Cour du Québec les résume ainsi dans Perron c. Lessard, 2013 QCCQ 12123 (par. 27) :
- le vice doit être grave, c’est-à-dire causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien;
- il doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente;
- il doit être caché, donc ne pas avoir pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans recourir à un expert, et ne pas avoir été dénoncé par le vendeur;
- il doit exister au moment de la vente.
Le Code civil précise que le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent, soit celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert, ni le vice caché que l’acheteur connaissait (art. 1726).
L’usure normale d’une maison de 40 ans, un bardeau qui arrive en fin de vie ou un problème mentionné dans le rapport d’inspection ne donnent donc pas nécessairement ouverture à un recours, et chaque situation doit être analysée. Éducaloi présente un survol de ces notions en langage courant.
Protéger la maison sans effacer la preuve
Si la situation est urgente, par exemple une infiltration d’eau active, un refoulement ou un risque pour la sécurité, il est dans votre intérêt de prendre sans tarder les mesures nécessaires pour limiter les dommages. Le Code civil prévoit d’ailleurs que la personne tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l’aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter (art. 1479).
Les mesures temporaires pour stopper les dégâts sont appropriées : pomper l’eau, bâcher une toiture, couper l’eau ou l’électricité au besoin, faire sécher les lieux.
Les réparations permanentes, elles, doivent généralement attendre. Dans Perron c. Lessard, le tribunal rappelle qu’une mise en demeure est requise et qu’elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur avant que l’acheteur procède à la réparation du vice (par. 29).
Le vendeur doit pouvoir constater le problème : si le drain est remplacé, le mur refermé et les matériaux jetés avant qu’il ait été avisé, il devient très difficile de démontrer ce qui existait avant les travaux, et le vendeur pourra soutenir qu’il a été privé de la possibilité de vérifier.
Documenter tout, tout de suite
Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention (art. 2803). En matière de vice caché, c’est l’acheteur qui doit démontrer que le vice existait au moment de la vente.
Cette preuve devient plus difficile avec le temps. Dans 9100-5058 Québec inc. c. Dubé (C.S. Rimouski, n° 100-17-000820-086, 20 janvier 2011, par. 22), la Cour supérieure souligne qu’après une dénonciation faite plus de cinq ans et demi après l’achat, il peut être excessivement difficile de prouver que le vice existait au moment de la vente, et que ce fardeau repose sur l’acheteur.
Dès la découverte, prenez donc le temps de :
- photographier et filmer le problème sous plusieurs angles, avec la date;
- noter la date exacte de la découverte et les circonstances;
- conserver les matériaux endommagés ou retirés lors des mesures d’urgence;
- garder les factures de toutes les dépenses engagées;
- noter le nom des personnes qui sont intervenues (plombier, entrepreneur, assureur).
Rassemblez aussi les documents liés à l’achat :
- l’acte de vente notarié;
- la promesse d’achat et ses annexes;
- la déclaration du vendeur, lorsque la vente s’est faite par l’entremise d’un courtier;
- le rapport d’inspection préachat;
- la fiche descriptive de la propriété et les échanges avec le vendeur ou son courtier.
Ces documents permettront de vérifier ce que le vendeur a déclaré, ce que l’inspecteur a observé et si la vente comportait une clause limitant la garantie.
Dénoncer le vice au vendeur par écrit
L’article 1739 du Code civil prévoit que l’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.
Un appel téléphonique ou une conversation avec le vendeur ne suffit pas : la loi exige un écrit, qui prend la forme d’une mise en demeure.
Quel est le délai raisonnable?
La loi ne fixe aucun nombre de jours. Le délai s’apprécie selon les circonstances. Lorsque le vice apparaît graduellement, il commence à courir du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue (art. 1739).
Il est prudent de ne pas attendre : une petite tache d’humidité peut sembler anodine en novembre et se révéler un problème de fondation au printemps. Dès que vous soupçonnez que le problème est sérieux, écrivez au vendeur.
Le vendeur ne peut toutefois pas se prévaloir d’une dénonciation tardive s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (art. 1739, al. 2). Cette exception ne doit pas servir de prétexte pour tarder : il faudra alors prouver cette connaissance.
Ce que la lettre devrait contenir
- l’adresse de la propriété et la date de la vente;
- la description du problème découvert et la date de la découverte;
- les mesures d’urgence prises, le cas échéant;
- une invitation à venir constater le problème, seul ou avec l’expert de son choix, dans un délai précis;
- la mention que vous tenez le vendeur responsable et que vous entendez faire corriger la situation à ses frais s’il ne le fait pas;
- des photos en pièces jointes.
Lorsque vous avez l’intention de faire exécuter les travaux par un entrepreneur de votre choix et d’en réclamer le coût au vendeur, il est important de l’annoncer dans la lettre qui le met en demeure. L’article 1602 du Code civil exige en effet que le créancier qui veut faire exécuter l’obligation aux frais du débiteur l’en avise dans sa demande, sauf exceptions.
Adressez la lettre à tous les vendeurs, par exemple aux deux conjoints qui étaient copropriétaires. Choisissez un mode d’envoi qui vous permettra de prouver la réception, comme la signification par huissier ou le courrier recommandé, et conservez une copie complète.
Faire évaluer le problème par un expert
Dans la plupart des dossiers de vice caché immobilier, une expertise sera nécessaire pour établir la cause du problème, son ancienneté, sa gravité et le coût des travaux correctifs.
Faites appel à un professionnel qualifié selon la nature du problème : ingénieur en bâtiment, technologue, expert en fondations, en toitures ou en qualité de l’air. Informez le vendeur des dates d’intervention, particulièrement lorsque des ouvertures doivent être pratiquées dans les murs ou le sol. Obtenez aussi plus d’une soumission pour les travaux.
Relire votre acte de vente
La vente « sans garantie légale »
Les parties peuvent, dans leur contrat, diminuer les effets de la garantie légale ou l’exclure entièrement. Le vendeur ne peut toutefois jamais se dégager de ses faits personnels (art. 1732).
De plus, le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer (art. 1733). Cette règle comporte cependant une exception : lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel (art. 1733, al. 2).
Une vente « sans garantie légale » ne ferme donc pas automatiquement la porte, mais elle change l’analyse, et la clause exacte doit être lue.
Le vendeur connaissait-il le vice?
Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur (art. 1728). Des travaux de camouflage récents, une réparation antérieure non mentionnée ou une réponse inexacte dans la déclaration du vendeur peuvent devenir des éléments importants.
Lorsque le vendeur est un vendeur professionnel, l’existence du vice au moment de la vente est présumée lorsque la détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce (art. 1729).
Ne perdez pas de vue la prescription
La dénonciation écrite ne remplace pas le recours devant le tribunal. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel et dont le délai n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans (art. 2925). Lorsque le préjudice se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois (art. 2926).
Le point de départ exact de ce délai peut être délicat à déterminer dans un dossier de vice caché. Si les discussions avec le vendeur s’étirent, faites vérifier la date limite pour agir. Seul le dépôt d’une demande en justice signifiée dans les délais interrompt la prescription (art. 2892); les échanges de lettres ne suffisent pas.
Les erreurs les plus fréquentes
- faire les réparations permanentes avant d’avoir avisé le vendeur;
- jeter les matériaux endommagés;
- se contenter d’un appel téléphonique au vendeur ou au courtier;
- attendre de connaître le coût exact des travaux avant de dénoncer le vice;
- ne pas relire l’acte de vente et le rapport d’inspection;
- laisser passer le délai de prescription pendant les négociations.
En conclusion
La découverte d’un vice caché après l’achat d’une maison est une situation stressante, et la tentation de tout faire réparer rapidement est forte. L’ordre des démarches compte : protéger la maison par des mesures temporaires, documenter le problème, dénoncer le vice au vendeur par écrit dans un délai raisonnable, lui permettre de constater la situation, puis faire évaluer les travaux.
Ces premiers gestes ne garantissent pas le succès du recours, qui dépendra de la gravité du vice, de son caractère caché, de son existence au moment de la vente et des clauses de l’acte de vente. Mais les omettre peut compromettre un recours par ailleurs bien fondé.
À KC Legal, nous accompagnons les acheteurs qui découvrent un vice caché : nous analysons l’acte de vente et les déclarations du vendeur, nous rédigeons la dénonciation et la mise en demeure, nous assurons la coordination avec les experts et, au besoin, nous vous représentons devant le tribunal. Vous trouverez nos services en droit immobilier sur le site, et vous pouvez réserver une consultation en ligne. Une analyse rapide de votre situation permet de préserver vos droits dès les premiers jours.